DV IMMOBILIER - Agence immobilière : Questions

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Vendredi 3 Septembre 2010

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Questions / Réponses courantes..

Une liste de questions fréquemment posées et leurs réponses.

Peut-on se passer du mandat ? Le mandat est obligatoire. Il doit être écrit et préalable à toute négociation. Le titulaire de la carte ne peut négocier ou s'engager sans détenir un mandat écrit et délivré à cet effet par l'une des parties.
A quoi sert le bon de visite ? La signature d'un bon de visite est obligatoire pour toute présentation d'un bien. Il permet au professionnel de rendre compte de sa mission au propriétaire.
Un agent immobilier peut-il rédiger des actes juridiquement valides ? Votre agent immobilier est juridiquement habilité à rédiger le compromis de vente. Les agents immobiliers peuvent donner des consultations juridiques relevant de leur activité principale et rédiger des actes sous seing privé qui constituent l'accessoire direct de la prestation fournie.
Quels intérêts pour un vendeur de confier en exclusivité son bien à une agence immobilière ? L'agent immobilier auquel est confiée par mandat l'exclusivité de la vente d'un bien (délai maximum de trois mois) se doit de mettre en oeuvre l'ensemble des moyens médiatiques à sa disposition afin de favoriser la commercialisation dans les conditions optimales pour le propriétaire. Ce contrat apporte une garantie qui ne peut s'exempter de résultat car, de fait, cette absence serait préjudiciable non seulement au vendeur, mais aussi à la notoriété du professionnel.
Quelles taxes à prévoir pour l'acquisition d'un bien immobilier ? Le régime des droits de mutation est identique pour les ventes d'ensembles d'habitations ou professionnels (unifiés à 4,80 %). Il s'applique à toutes les ventes n'entrant pas dans le champ d'application de la TVA et ne bénéficiant pas d'un autre régime.
Quelles informations peut avoir l'acquéreur sur la présence ou non de plomb ? L'état relatif à la présence de plomb lors de la vente d'un logement dépend de la date de construction de celui-ci (avant 1948) et s'il est situé dans une zone d'exposition au plomb (l'état d'accessibilité doit dater de moins d'un an). Les zones à risque sont établies par le Préfet du département.
Quelles sont les obligations du vendeur concernant l'état parasitaire du bien ? Un état parasitaire établi par un expert (moins de trois mois) doit être joint à l'acte si le bien mis en vente est situé dans une zone contaminée délimitée par arrêté préfectoral.
Quelles garanties en cas d'achat d'un bien immobilier à l'aide d'un prêt bancaire ? L'achat d'un bien immobilier à l'aide d'un prêt bancaire est assorti des garanties au bénéfice du prêteur. L'hypothèque accorde la garantie de la dette sur l'immeuble. C'est un acte notarié qui permet l'inscription. Les frais sont à la charge de l'emprunteur.
La non-obtention d'un prêt par l'acquéreur peut-elle donner droit à indemnisation du vendeur ? La condition suspensive d'obtention de prêt (un mois maximum à compter de la signature de l'acte) ne peut être considérée par l'acquéreur comme l'autorisant à se rétracter soit en renonçant à solliciter le prêt, soit en provoquant par des mensonges ou manouvres un refus de prêt. Un tel comportement caractériserait une mauvaise foi et l'acquéreur cesserait de bénéficier de la protection de la loi, le prêt étant réputé accordé et l'acquéreur devant payer le prix convenu ou indemniser le vendeur.
Quelles sont les conditions pour pratiquer des ouvertures dans un mur construit en limite de propriété ? Il n'est pas permis de pratiquer des ouvertures classiques dans un mur construit en limite séparative (distance d'au moins 1,90 m entre le mur et la limite).
Qui doit souscrire une assurance « Dommage ouvrage » et que couvre-t-elle ? L'assurance « Dommage ouvrage » est obligatoire depuis 1979 pour celui qui exécute ou fait exécuter des travaux de construction ou d'agrandissement. Toutefois, un particulier qui construit ou qui fait construire un logement pour lui-même ou sa famille ne pourra être poursuivi par des sanctions pénales.
Quelles sont les règles à respecter en matière de plantations près des limites de propriété ? Les plantations de toutes espèces doivent être implantées à une distance d'au moins 0,50 m de la limite pour les arbrisseaux, à une distance d'au moins 2 m de la limite pour celles pouvant excéder 2 m de hauteur. Les distances sont mesurées à partir du milieu du tronc et les hauteurs sont comptées depuis le sol où l'arbre est planté.
Quelles sont les obligations légales concernant la recherche d'amiante dans la construction du bien mis en vente ? Lors de toutes ventes d'immeubles bâtis (y compris les maisons individuelles) dont le permis de construire a été délivré avant le 1 juillet 1997, la loi prescrit de rechercher certains matériaux ou produits de la construction susceptible de contenir de l'amiante. A compter du 1er septembre 2002, les propriétaires de ces immeubles doivent annexer un certificat mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante à toute vente ou promesse unilatérale de vente ou d'achat ainsi qu'à tout acte notarié constatant une vente (Art L 1334-7 du code de santé publique et 10-3 du décret n°96-97 modifié du 7 février 1996).
Quelle est la législation en vigueur concernant la vente d'immeuble à usage d'habitation équipé en gaz naturel? L'article 17 de la loi n°2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie (Journal Officiel de 4 janvier 2003) a instauré la mesure suivante: En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché, prévue à l'article 1643 du Code civil, ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique.
Quelle est la législation en vigueur concernant le plomb? Pour tout immeuble construit avant 1948 situé dans une zone à risque, délimitée par un arrêté préfectoral, les promesses de vente ou d'achat et les ventes de logements d'habitation doivent comporter, en annexe, un état des risques d'accessibilité au plomb (loi du 19-7-98 décret du 9-6-99) établi depuis moins d'un an à la suite du contrat. Celui-ci doit être établi par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié ayant contracté une assurance professionnelle. En cas de signalement, un diagnostic est effectué par le Préfet et des travaux peuvent alors s'avérer obligatoires. Précision importante : Ceux-ci sont à la charge du propriétaire
Sécurité des piscines: qu'est-ce que vous impose la loi ? A compter du 1er janvier 2004, toute nouvelle piscine enterrée non close privative à usage individuel ou collectif doit être pourvue d'un dispositif de sécurité normalisé. Les propriétaires de piscines enterrées non close installées avant le 1er janvier 2004 doivent avoir équipé au 1er janvier 2006 leur piscine d'un dispositif de sécurité normalisé. En cas de location saisonnière de l'habitation, un dispositif de sécurité doit être installé avant le 1er janvier 2004. (loi n°2003-9 du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines)

Peut-on se passer du mandat ?

Le mandat est obligatoire. Il doit être écrit et préalable à toute négociation. Le titulaire de la carte ne peut négocier ou s'engager sans détenir un mandat écrit et délivré à cet effet par l'une des parties.

A quoi sert le bon de visite ?

La signature d'un bon de visite est obligatoire pour toute présentation d'un bien. Il permet au professionnel de rendre compte de sa mission au propriétaire.

Un agent immobilier peut-il rédiger des actes juridiquement valides ?

Votre agent immobilier est juridiquement habilité à rédiger le compromis de vente. Les agents immobiliers peuvent donner des consultations juridiques relevant de leur activité principale et rédiger des actes sous seing privé qui constituent l'accessoire direct de la prestation fournie.

Quels intérêts pour un vendeur de confier en exclusivité son bien à une agence immobilière ?

L'agent immobilier auquel est confiée par mandat l'exclusivité de la vente d'un bien (délai maximum de trois mois) se doit de mettre en oeuvre l'ensemble des moyens médiatiques à sa disposition afin de favoriser la commercialisation dans les conditions optimales pour le propriétaire. Ce contrat apporte une garantie qui ne peut s'exempter de résultat car, de fait, cette absence serait préjudiciable non seulement au vendeur, mais aussi à la notoriété du professionnel.

Quelles taxes à prévoir pour l'acquisition d'un bien immobilier ?

Le régime des droits de mutation est identique pour les ventes d'ensembles d'habitations ou professionnels (unifiés à 4,80 %). Il s'applique à toutes les ventes n'entrant pas dans le champ d'application de la TVA et ne bénéficiant pas d'un autre régime.

Quelles informations peut avoir l'acquéreur sur la présence ou non de plomb ?

L'état relatif à la présence de plomb lors de la vente d'un logement dépend de la date de construction de celui-ci (avant 1948) et s'il est situé dans une zone d'exposition au plomb (l'état d'accessibilité doit dater de moins d'un an). Les zones à risque sont établies par le Préfet du département.

Quelles sont les obligations du vendeur concernant l'état parasitaire du bien ?

Un état parasitaire établi par un expert (moins de trois mois) doit être joint à l'acte si le bien mis en vente est situé dans une zone contaminée délimitée par arrêté préfectoral.

Quelles garanties en cas d'achat d'un bien immobilier à l'aide d'un prêt bancaire ?

L'achat d'un bien immobilier à l'aide d'un prêt bancaire est assorti des garanties au bénéfice du prêteur. L'hypothèque accorde la garantie de la dette sur l'immeuble. C'est un acte notarié qui permet l'inscription. Les frais sont à la charge de l'emprunteur.

La non-obtention d'un prêt par l'acquéreur peut-elle donner droit à indemnisation du vendeur ?

La condition suspensive d'obtention de prêt (un mois maximum à compter de la signature de l'acte) ne peut être considérée par l'acquéreur comme l'autorisant à se rétracter soit en renonçant à solliciter le prêt, soit en provoquant par des mensonges ou manouvres un refus de prêt. Un tel comportement caractériserait une mauvaise foi et l'acquéreur cesserait de bénéficier de la protection de la loi, le prêt étant réputé accordé et l'acquéreur devant payer le prix convenu ou indemniser le vendeur.

Quelles sont les conditions pour pratiquer des ouvertures dans un mur construit en limite de propriété ?

Il n'est pas permis de pratiquer des ouvertures classiques dans un mur construit en limite séparative (distance d'au moins 1,90 m entre le mur et la limite).

Qui doit souscrire une assurance « Dommage ouvrage » et que couvre-t-elle ?

L'assurance « Dommage ouvrage » est obligatoire depuis 1979 pour celui qui exécute ou fait exécuter des travaux de construction ou d'agrandissement. Toutefois, un particulier qui construit ou qui fait construire un logement pour lui-même ou sa famille ne pourra être poursuivi par des sanctions pénales.

Quelles sont les règles à respecter en matière de plantations près des limites de propriété ?

Les plantations de toutes espèces doivent être implantées à une distance d'au moins 0,50 m de la limite pour les arbrisseaux, à une distance d'au moins 2 m de la limite pour celles pouvant excéder 2 m de hauteur. Les distances sont mesurées à partir du milieu du tronc et les hauteurs sont comptées depuis le sol où l'arbre est planté.

Quelles sont les obligations légales concernant la recherche d'amiante dans la construction du bien mis en vente ?

Lors de toutes ventes d'immeubles bâtis (y compris les maisons individuelles) dont le permis de construire a été délivré avant le 1 juillet 1997, la loi prescrit de rechercher certains matériaux ou produits de la construction susceptible de contenir de l'amiante. A compter du 1er septembre 2002, les propriétaires de ces immeubles doivent annexer un certificat mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante à toute vente ou promesse unilatérale de vente ou d'achat ainsi qu'à tout acte notarié constatant une vente (Art L 1334-7 du code de santé publique et 10-3 du décret n°96-97 modifié du 7 février 1996).

Quelle est la législation en vigueur concernant la vente d'immeuble à usage d'habitation équipé en gaz naturel?

L'article 17 de la loi n°2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie (Journal Officiel de 4 janvier 2003) a instauré la mesure suivante: En cas de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel, la clause d'exonération de garantie pour vice caché, prévue à l'article 1643 du Code civil, ne peut être stipulée que si un diagnostic de cette installation est annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Ce certificat doit avoir été établi depuis moins d'un an à la date de l'acte authentique.

Quelle est la législation en vigueur concernant le plomb?

Pour tout immeuble construit avant 1948 situé dans une zone à risque, délimitée par un arrêté préfectoral, les promesses de vente ou d'achat et les ventes de logements d'habitation doivent comporter, en annexe, un état des risques d'accessibilité au plomb (loi du 19-7-98 décret du 9-6-99) établi depuis moins d'un an à la suite du contrat. Celui-ci doit être établi par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié ayant contracté une assurance professionnelle. En cas de signalement, un diagnostic est effectué par le Préfet et des travaux peuvent alors s'avérer obligatoires. Précision importante : Ceux-ci sont à la charge du propriétaire

Sécurité des piscines: qu'est-ce que vous impose la loi ?

A compter du 1er janvier 2004, toute nouvelle piscine enterrée non close privative à usage individuel ou collectif doit être pourvue d'un dispositif de sécurité normalisé. Les propriétaires de piscines enterrées non close installées avant le 1er janvier 2004 doivent avoir équipé au 1er janvier 2006 leur piscine d'un dispositif de sécurité normalisé. En cas de location saisonnière de l'habitation, un dispositif de sécurité doit être installé avant le 1er janvier 2004. (loi n°2003-9 du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines)

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